Les titres de propriété et le cadastre n’offrent pas toujours des garanties suffisantes et sont généralement imprécis.

Le titre de propriété atteste du transfert d’un bien d’un propriétaire à un autre. Mais il est rare qu’il garantisse la superficie et les limites d’un terrain. En effet, lorsque le vendeur n’est pas un professionnel, l’acte de vente prévoit très souvent que l’acheteur assumera seul les risques inhérents à son acquisition, et notamment les erreurs de superficie ou les descriptions de servitudes, etc. Cette clause de « non garantie «, quand elle figure dans les conditions de vente, interdit à l’acquéreur de se retourner ensuite contre le vendeur, même si le descriptif figurant dans l’acte se révèle erroné.

Depuis la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000 (JO du 14.12.00), tout avant-contrat et contrat de vente pour l’achat d’un terrain destiné à la construction d’une maison ou d’un immeuble à usage mixte d’habitation et professionnel doit préciser si le descriptif du terrain résulte ou non d’un bornage. A défaut de cette précision dans l’acte authentique, l’acquéreur peut, dans le délai d’un mois suivant la signature de l’acte authentique, engager une action pour obtenir sa nullité.

Les documents cadastraux sont des documents administratifs, élaborés pour des raisons fiscales, et qui sont dépourvus comme le fichier immobilier de valeur juridique. Le cadastre ne suffit pas à prouver le droit de propriété. C’est simplement un élément de présomption parmi d’autres. L’acceptation des propriétaires est obligatoire pour valider la limite qui divise leur bien.

Pour délimiter de façon irrévocable un terrain, il faut confronter les différentes sources d’information (cadastre, limites apparentes, titres de propriété, etc.) afin de résoudre les contradictions qu’elles peuvent révéler, et de surcroît, obtenir l’accord des voisins sur les limites fixées.

Le bornage permet de fixer les limites du terrain par des repères matériels : les bornes. Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contigus (Code civil : article 646). Ce droit est reconnu également aux usufruitiers d’un terrain, aux bénéficiaires d’un bail à long terme susceptible d’hypothèque (que l’on appelle «emphytéote»), ou aux détenteurs d’une promesse synallagmatique de vente, c’est-à-dire un « compromis de vente».

Il ne peut être réalisé que sur des propriétés contiguës. Si deux terrains sont voisins mais séparés par un espace (voie, ouvrage, etc.) appartenant à un tiers ou dépendant du domaine public, ce sont alors les propriétaires de cet espace qui doivent être impliqués.

Le géomètre-expert est le seul professionnel qualifié pour procéder au bornage du terrain.

Selon les textes législatifs, la copropriété est régie par deux documents, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

Le règlement de copropriété organise la vie de la copropriété et définit les parties communes et l’usage de l’ensemble des biens qui la composent.

L’état descriptif de division identifie l’immeuble, décrit littéralement les lots et fixe pour chacun la quote-part de la propriété du sol et des parties communes correspondantes. Il répond à l’obligation de l’article 7 du décret du 4/01/1955 modifié.

Quant à l’article 71 du décret du 14/10/1955, il précise les modalités d’application de l’article précité de la façon suivante : « l’état descriptif doit identifier l’immeuble, …, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot. … Chaque fraction doit être identifiée par son emplacement, lui-même déterminé par la description de sa situation dans l’immeuble ou par référence à un plan ou croquis annexé à la minute de l’acte … ».

L’origine de certains conflits en copropriété provient d’un manque de précision quant à la définition des parties privatives ou des parties communes. Il s’avère qu’une description littérale seule ne suffit pas à définir les limites juridiques des lots. L’établissement de plans précis se révèle indispensable à la création d’une copropriété puis tout au long de son existence.

L’évolution de la jurisprudence a précisé la nature du lot de copropriété. En effet, par un arrêt du 30 Juin 2004, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a pris la décision suivante : « … le titulaire d'un lot de copropriété disposant d'une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d'une propriété indivise sur la quote-part de partie commune attachée à ce lot, la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts … ».

Le lot de copropriété est considéré dorénavant comme un héritage, autrement dit un bien foncier. Cela nous conduit naturellement à nous interroger sur le rôle du géomètre-expert quant à la définition du lot de copropriété.

L’article 1er-1 de la Loi du 7 Mai 1946 instituant l’Ordre des géomètres-experts stipule : « le géomètre-expert est un technicien exerçant une profession libérale qui, en son propre nom et sous sa responsabilité personnelle, réalise les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers et, à ce titre, lève et dresse, à toutes échelles, et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d’échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière … ».

Son appartenance à une profession réglementée et sa délégation de service public dans la définition des limites foncières désignent donc le géomètre-expert comme le seul professionnel en mesure d’apporter toutes les garanties nécessaires dans la définition des lots de copropriété, tant au niveau technique que juridique.

Juridiquement, la structure de division en volumes, composée d’un état descriptif de division en volumes, d’un cahier des charges et d’une association syndicale ne relèvent pas de la loi. C’est un domaine empirique, jurisprudentiel et conventionnel ou tout doit être créé, en particulier les servitudes. L’oubli de certains points ne peut être paré par un texte législatif comme en matière de copropriété. Le dossier est global et analyse différents aspects historiques, juridiques et réglementaires.

Le géomètre-expert établit les documents nécessaires à la gestion des ensembles immobiliers complexes, dont une partie de la propriété peut relever de la domanialité publique.

Pour cela, il identifie les différents volumes composant l'ensemble à l’aide de plans et coupes établis à partir de levers réguliers (bâtiments existants) ou de documents fournis par le maître d’ouvrage (immeubles en vente en l'état futur d'achèvement). Il établit également un état descriptif de division en volumes. Il élabore les statuts de l’association syndicale chargée de la gestion de l’ensemble immobilier.

Les géomètres-experts occupent un rôle majeur en conseillant les acteurs concernés (investisseurs, maitres d’ouvrage publics et privés, architectes, notaires, avocats,…) sur la pertinence du recours à ce type de division du sol et aussi dans l’élaboration des états descriptifs de division en volumes.